文/樂居財經 靳文雨
“公司堅持大物業和全價值發展戰略，擴大非住宅業務收入占比，提升基礎物業服務之外的增值服務收入和毛利，致力成為城市運營服務商。”
在今年6月份東原仁知服務(02352.HK)舉辦的年度股東大會上，公司非執行董事、董事會主席羅韶穎如是說。
(資料圖)
繼京城佳業（02210.HK）之后，東原仁知服務也于近日交出了2023年上半年的業績答卷。不過，縱覽其業績，在擴大收入規模的同時，利潤下降的情況仍未扭轉，非住宅業務的擴張之路也較為緩慢。
數據顯示，今年上半年，該集團來自物業管理服務的收益約為5.11元，占比約72.3%；社區增值服務的收益約為1.2億元，占比約17.0%；非業主增值服務的收益約為7520萬元，占比約10.7%。
去年4月成功上市后，東原仁知服務恰逢地產行業調整期。受到行業下行、疫情等導致的行業回款難度大、商譽減值等因素的影響，物業行業整體營收增速放緩。
一向保持高增長態勢的東原仁知服務，也慢了下來。
在物企減少收并購頻率，收縮并購金之時，該企業仍在逆勢擴張，一連并購了數家物業標的公司，管理規模也在不斷擴大。不過，行業寒潮未褪，東原仁知服務也面臨著毛利率、凈利率下滑，應收賬款激增等諸多發展難題。
利潤下滑近4成
上市之前，東原仁知服務經歷了飛速擴張期。2019年-2021年，其營收與利潤均實現雙增長。其中三年間營收的復合年增長率為46.1%，凈利潤增幅高達409.4%。
不過，自去年以來，東原仁知服務就陷入了增收不增利的困局，2023年上半年這一局面仍在延續。
中報數據顯示，今年上半年，該集團的收益約為7.06億元，較2022年同期約6.06億元增加約16.5%。但其利潤約為3320萬元，較2022年同期利潤約5510萬元減少約39.7%；股東應占報告期利潤為3200萬元，較2022年同期約5400萬元減少約40.8%。
利潤下滑的很大原因是整體毛利率下降，而整體毛利率又受其各業務線的毛利率影響。今年上半年，東原仁知服務獲得的毛利約為1.28億元，較2022年同期約1.46億元減少約12.4%。毛利率約為18.1%，較2022年同期約24.0%減少約5.9個百分點。
分業務來看，其物業管理服務的毛利率由2022年同期的約23.3%下降至報告期間的約18.4%。東原仁知服務表示，物業管理服務的毛利率主要是多個物業管理項目的投資成本增加以及新收購物業管理項目的毛利率較低。
社區增值服務的毛利率則為約17.4%，較2022年同期的約24.7%減少了7.3個百分點。主要是對相關業務進行了調整，包括增加提供停車位管理服務及社區活動規劃服務，以及減少提供停車位及物業銷售服務等。
此外，非業主增值服務的毛利率也由2022年同期的約25.6%減少為約17.0%。主要是由于提供協銷服務、保養及裝修服務以及前介咨詢及檢驗服務產生的收益減少。
數據顯示，今年上半年，東原仁知服務非業主增值服務的收益約為7520萬元，占總收益約10.7%，較2022年同期約1.26億元減少約40.4%。
1元收購關聯方公司
今年上半年，在沒有對外收購項目的補充下，東原仁知服務憑借內生動力，在管面積小步增長。
數據顯示，截至2023年6月30日，該集團有552個合約物業管理項目，合約建筑面積為約6580萬平方米，較2022年6月30日的合約建筑面積約6230萬平方米增加約5.5%。
該等項目包括在管項目511個及在管建筑面積約5300萬平方米，較2022年6月30日的在管建筑面積約4740萬平方米增加約11.9%。
事實上，自2019年起，東原仁知服務就開啟了收并購，按下規模與業態的加速鍵。如其當年收購了重慶盛都100%股權、湖北中禾100%股權、綿陽瑞升50%的股權。次年又相繼斬獲了瀘州跨越、皆斯內集團、盛康集團等三個標的。
去年4月，東原仁知服務完成上市，彼時正逢地產行業調整期，物企的收并購也開始熄火，諸多物企都減少了收并購頻率、大幅降低了收購金額，并下調并購金儲備。但東原仁知服務的擴張之路卻未減速。
去年6月13日，在上市55天后，東原仁知服務一連收購了四川東藍商業管理旗下2兩家物業公司，合計斥資1.412億元，相當于1.666億港元。其中，以0.795億元收購了浙江中都物業100%股權，以0.617億元收購了湖南金典物業80%股權。
完成浙江中都與湖南金典的股權收購，合計能為東原仁知服務帶來約1250萬平方米的在管規模“進賬”，還為東原仁知服務走出川渝、加速長三角以及華中地區的擴張提供支撐。
今年1月，東原仁知服務再向迪馬實業的附屬公司深圳迪瑞收購了上海眩海的99%股權，購買代價為1元。收購業務被視為涉及共同控制實體的業務合并，并已采用合并會計法入賬。
相關資料顯示，上海眩海成立于2019年12月，注冊資本為1000萬元，主營各類工程建設活動等。目前該公司除由東原仁知服務的子公司重慶啟騁信息科技控股99%之外，還由天津眩科企業管理合伙企業（有限合伙）持股1%。股權穿透后，該公司由高宏達享有99%最終受益股份股份。
據樂居財經《物業K線》了解，在2022年的中報中，東原仁知服務曾披露，其第三方在管面積首次大幅超過關聯方貢獻面積。如今，其第三方面積占比呈進一步擴大的趨勢，
數據顯示，今年上半年，東原仁知服務源自迪馬集團項目的在管建筑面積為約1575.4萬平方米，較2022年6月30日增加約8.6%。源自獨立第三方的項目的在管建筑面積為約3371.4萬平方米，較2022年6月30日增加約15.2%。
不過，今年上半年，東原仁知服務的貿易應收款項也在擴大。截至6月30日，其中來自關聯方的應收款為3.25億元，較去年末的2.88億元增長了12.8%；來自第三方的貿易應收款為3.67億元，較去年末的3.1億元增長了18.39%。（應收款項增長率不算高。）
貿易應收款項及其他應收款項的潛在壞賬產生的虧損計提的減值撥備，使得東原仁知服務集團的金融資產減值虧損凈額也不斷增加。報告期內，其金融資產減值虧損凈額為約300萬元，而2022年同期則為約150萬元。
相關公司：東原仁知服務hk02352
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