● 本報記者 董添

機構數(shù)據(jù)顯示，今年以來，以北京、上海為代表的一線城市房地產(chǎn)大宗交易市場成交額居高不下，寫字樓、商辦市場延續(xù)回暖態(tài)勢，市場呈現(xiàn)積極信號。業(yè)內人士預計，工業(yè)物流、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、長租公寓仍將是投資人關注的熱點領域。此外，消費類基礎設施公募REITs放開，優(yōu)質購物中心將迎新風口。

市場有所反彈

(資料圖片)

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，北京房地產(chǎn)大宗交易市場成交額合計251億元，與2022年全年基本相當;成交宗數(shù)創(chuàng)5年同期新高。

進入三季度，市場延續(xù)回暖態(tài)勢。戴德梁行中國區(qū)資本市場部主管劉兵對中國證券報記者表示，近期，以北京為代表的商辦大宗市場有所反彈，主要原因是國內利息降低、自用和投資的交易有所恢復。當前，價格已經(jīng)恢復到正常水平。

第一太平戴維斯華北區(qū)交易及咨詢服務業(yè)務負責人、高級董事溫書閱接受中國證券報記者采訪時表示，2020年以來，國內的寫字樓市場出現(xiàn)深度調整，商辦大宗投資成交額處于相對低位。近期，一些海外資本購置國內商辦項目，如寫字樓、長租公寓等引發(fā)廣泛關注，這很大程度上說明了海外資本對我國的商辦市場及優(yōu)質樓宇長期關注并持有看多的判斷。

市場回暖背景下涌現(xiàn)了一批典型成交案例。據(jù)戴德梁行介紹，上海松江天陽宿舍項目為華東大宗交易市場首個宿舍型保障性租賃住房成交項目，深南萬科里項目則是消費基礎設施REITs新規(guī)推出后大灣區(qū)首宗商業(yè)成交，二者均為其所在領域的典型案例。

增加經(jīng)濟活力

在溫書閱看來，寫字樓市場比商業(yè)零售、酒店等業(yè)態(tài)更能反映國民經(jīng)濟水平。海外資本購置寫字樓之后，一般會對收購后的樓宇進行升級改造，通過成熟的“募-投-改-管-退”模式，增加資金收益率的同時形成投資閉環(huán)。越來越多的海外基金、資本參與到寫字樓市場的投資、更新活動中，起到了盤活市場、增加經(jīng)濟活力的作用。

一些海外資本近年來加大了對國內商辦、寫字樓項目的投資力度，并加速了城市更新的進程。近年來興起的設計師事務所就是迎合寫字樓等商務樓宇更新而設立的，在寫字樓收并購市場火熱之時，這類設計師事務所的生意也非常好。這類專業(yè)機構的設立，加速了以寫字樓為代表的城市更新進度。

“作為專業(yè)的資產(chǎn)管理者，凱德發(fā)揮運營和資管能力優(yōu)勢，通過對項目的重新定位和升級改造，打造出符合市場需求的產(chǎn)品，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。例如，公司看到企業(yè)和用戶對辦公空間的需求日益多元化，對靈活性、跨區(qū)域辦公等方面需求提升，通過打造差異化的辦公產(chǎn)品，為企業(yè)提供多樣的增值服務，滿足企業(yè)多樣化需求。”凱德集團相關負責人告訴記者。

呈現(xiàn)諸多新變化

溫書閱表示，寫字樓在經(jīng)歷了近幾年的深度調整后，需求端更加理性，行業(yè)呈現(xiàn)出良性發(fā)展的態(tài)勢。未來，重點看好大健康、新基建、硬科技、平臺經(jīng)濟等新近崛起的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的寫字樓辦公空間租賃需求，這些行業(yè)有望推動寫字樓市場邁向新的發(fā)展階段。對于業(yè)主方來講，在市場深度調整時，需要用更好的服務、更優(yōu)質和專業(yè)的租賃策略來增加客戶黏性;需要相關主體更具有服務意識，帶領整個寫字樓、商辦市場向更高品質方向發(fā)展。

“近年來，國內寫字樓市場呈現(xiàn)出諸多新變化。以北京為例，麗澤、通州等新興商務區(qū)的崛起，讓市場呈現(xiàn)多元化、多中心的特點。此外，甲級寫字樓的租戶結構也發(fā)生了新的變化。過去幾年，聯(lián)合辦公、教育培訓、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)是甲級寫字樓的‘風口型’租戶。但隨著行業(yè)變遷，寫字樓的主力客群也在不斷發(fā)生調整、改變。新風口、新賽道的涌現(xiàn)，也讓寫字樓行業(yè)的增長極相應發(fā)生改變。”溫書閱表示。

對于北京市場來說，麗澤、通州運河商務區(qū)等新興寫字樓商圈的興起，為市場和租戶提供了更多選擇。例如，隨著通州作為城市副中心快速崛起，城市副中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系也初步成形。其中，運河商務區(qū)作為城市副中心的重要組成部分，承接了北京高端商務服務業(yè)的東遷，并重點培育發(fā)展金融服務和總部經(jīng)濟，已形成建設全球財富管理中心、北京綠色金融國際中心、金融科技創(chuàng)新中心重要承載區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能定位。

對于未來房地產(chǎn)大宗交易市場的走勢，劉兵預計，宏觀經(jīng)濟回暖疊加信貸政策有望進一步放松，一線城市地標寫字樓或迎來新的投資機會。工業(yè)物流、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、長租公寓仍將是投資人關注的熱點領域;消費類基礎設施公募REITs放開，優(yōu)質購物中心將迎新風口。

“在投資策略上，凱德將繼續(xù)聚焦一二線核心城市，在多元領域尋求投資機會，除了辦公樓、購物中心等傳統(tǒng)資產(chǎn)類別，將重點加大對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流及數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟類別的投資布局，持續(xù)擴大資管規(guī)模。”上述凱德集團相關負責人表示。