北京擬出臺房產居住權新規 強化居住權益保障

為落實《民法典》關于居住權的有關規定、推進北京市居住權登記依法有序開展，近日，北京市規劃和自然資源委員會起草了《北京市居住權登記試行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)，并在其官方網站公開征集意見。社會公眾如有意見或建議，可在11月1日前登錄北京市人民政府網站，在“政民互動”板塊下的政策性文件意見征集專欄中進行反饋。

北京理道律師事務所主任律師王久成對記者表示，居住權是指權利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權的住宅之上設立的占有、使用該住宅的權利。居住權是一種重要的用益物權，2021年施行的《民法典》首次確立了居住權制度，旨在保障權利人的生活居住需求。在設立、行使和轉讓居住權時，應嚴格遵守相關法律法規規定，以確保居住權的合法性和有效性。

《辦法》擬規定，同一不動產只能設立一個居住權，不得重復設立，但是居住權人可以為多個人。已辦理居住權登記的不動產，不影響辦理不動產轉移和抵押登記。但不動產登記機構在辦理轉移和抵押登記時，應告知受讓方和抵押權人居住權登記情況。對于已辦理查封登記、預告登記、異議登記的不動產，則不予設立居住權。

《辦法》共26條，包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規定及附則6方面內容。《辦法》指出，設立居住權的不動產必須為國有建設用地上已取得權屬證書，且用途為住宅的不動產。居住權權利人應當為自然人，且居住權不得轉讓和繼承。值得注意的是，同一不動產單元只能設立一個居住權，但居住權人可以為一人或多人，以滿足生活居住的基本要求。

在首次登記環節，《辦法》分別規定了以合同方式設立居住權和以遺囑方式設立居住權的具體辦理要求。以合同方式設立居住權的，居住權合同當事人應當共同向不動產登記機構申請首次登記，并提交相關材料，包括不動產登記申請書、身份證件、不動產權證書、居住權合同或設立居住權的相關材料。以遺囑方式設立居住權的，遺囑確立的享有居住權的當事人可以向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、生效遺囑及證實遺囑人死亡的材料。

此外，依據不動產登記有關法規規定，《辦法》增加了以確認居住權的生效法律文書設立居住權的情形。也就是說，若以人民法院、仲裁機構的生效法律文書確認設立居住權，當事人可以單方面向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、確認設立居住權的生效法律文書。

王久成表示，《辦法》的出臺，有利于保障居住權人的合法權益，對于規范和指導居住權登記工作具有重要意義。例如，父母為子女購房支付了大部分房款，將房屋登記在子女名下，同時登記記載父母在有生之年居住于此的情況;又如，某人在遺囑中寫明其住宅由兒子繼承，但保姆要居住至去世等情況，均可依據《辦法》設立居住權。